Con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario, el Gobierno implementó medidas para simplificar los trámites de subdivisión y registro de las propiedades. Entre ellas, las hipotecas divisibles entusiasman a los desarrolladores porque aseguran que, a partir del anuncio, aumentaron las consultas para invertir en inmuebles bajo esta modalidad que -básicamente- permite que cada unidad individual esté sujeta a una garantía hipotecaria y un crédito independiente.
Hace algunas semanas, el Banco Central (BCRA) presentó la regulación de esta modalidad de compraventa a través de la comunicación 8135/24.
Aun sin estar aceitado el mecanismo, Mali Vazquez, directora ejecutiva de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, celebró la implementación de este tipo de hipotecas. “Esta medida representa un hito en nuestro sector, ya que facilita significativamente el acceso a la vivienda y dinamiza el mercado inmobiliario”, dijo.
Explicó: “Para los compradores, las hipotecas divisibles significan una mayor flexibilidad financiera. Cada unidad cuenta con su propia porción de la deuda, lo que reduce el riesgo individual y permite una financiación más personalizada. Esto, sin duda, impulsará la demanda y hará que más argentinos puedan cumplir el sueño de tener su propia casa”.
Desde la perspectiva de las empresas desarrolladoras, agregó Vázquez, esta nueva modalidad aporta mayor seguridad jurídica y financiera «que nos permite atraer a un mayor número de inversores”.
La directiva puso el acento sobre la letra chica: «Es crucial que esta medida se acompañe de una regulación clara y eficiente que garantice la transparencia y protección de todos los actores involucrados, para que las hipotecas divisibles se conviertan en una herramienta para el crecimiento sostenible del sector inmobiliario», agregó la directiva.
Marta Liotto, ex presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios aclaró que la medida “está todavía en pañales pero tibiamente empieza a generarse el interés.La mayoría de los desarrolladores en la ciudad de Buenos Aires son medianos o chicos y hay que mostrar solvencia. Pero más allá de eso, vemos que puede acompañar la dinámica del sector y estimo que se va a poner en práctica el año que viene”, pronosticó.
Según Liotto, “muchos jóvenes se inclinan por el inmueble nuevo más que por el usado y esto va a ser una gran propuesta para ellos”.
En el mismo sentido, el empresario Gerardo Azcuy de la desarrolladora que lleva su nombre considera que para quienes quieren comprar su primera vivienda, acceder a una hipoteca divisible puede tener un efecto dinamizador. “En el mediano plazo, con una tasa de interés razonable y con una inflación más baja, estas hipotecas son un herramienta bárbara”, opinó.
Hernán Pisarenko, director comercial de HA Desarrollos, aseguró que su firma recibió “muchas más” consultas a partir del anuncio de las hipotecas divisibles. “Claramente el inversumidor sabe que el precio de los inmuebles va a aumentar a partir de un dólar estable, de una macro más ordenada, del éxito del blanqueo, del crédito hipotecario y de nuevos clientes a partir de una economía más abierta al mundo”, analizó.
Acerca de qué tipo de inmuebles pueden llegar a venderse más, dijo que “por ahora se venden más las unidades chicas, pero a medida que la rueda empiece a girar, se irá corriendo a unidades más grandes, aquellas que son más escasas y que las familias necesitan para vivir”.
Carlos Spina, titular de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Argencons, aseguró que el tema “todavía está muy verde, muy preliminar”. No obstante, consideró que “definitivamente puede dinamizar el mercado a medida que los bancos lo incorporen. Aún está en estudio por parte de los bancos”, advirtió.
Sobre el mercado actual, Spina contó que, en líneas generales, «cada vez que hay crédito, crece el tamaño de las unidades buscadas; crece el segmento del usuario final en detrimento del inversor y, entonces, podemos pensar unidades más grandes». Señaló que hay «mucha demanda postergada», por lo que tiene mucha razón de ser que crezcan las unidades «y el apetito por unidades 2, 3 y 4 ambientes”.
Sebastián Rascovan, director comercial de Soldati Emprendimientos, coincidió en señalar que la hipoteca divisible «es algo bastante nuevo», pero consideró que la herramienta va a dinamizar el mercado. «Dentro de las hipotecas el segmento más favorecido sería todo lo vinculado a emprendimientos. Va dirigido a un sector con un poco más de capacidad económica, que ya está pensando en inversiones, que tiene su propia casa y está buscando seguir invirtiendo en real estate. Va a dinamizar el mercado, pero todavía no se le puede dar una proyección cierta al tema”.
Sostenible en el tiempo
Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, opinó que el blanqueo fue la medida de mayor impacto en el sector inmobiliario durante este año, “aunque la reaparición de los créditos hipotecarios y el surgimiento de las hipotecas divisibles para comprar edificios en pozo pueden sentar las bases para que el crecimiento no sea momentáneo sino exponencial y sostenido en el tiempo”, dijo.
“Hubo un aumento mes a mes en la cantidad de operaciones. Si la economía termina de repuntar, tenemos para 2025 las herramientas necesarias para que el despegue sea definitivo.”
También para el broker inmobiliario Oscar Puebla las hipotecas divisibles representan «una noticia excelente y esperada”. Y recuerda: “en épocas de baja inflación, una empresa podía pedir un crédito a un banco y con ese dinero construir. Una vez terminada la obra y la subdivisión de las unidades, los compradores podían acceder a otro crédito hipotecario por su departamento ya escriturado, entonces desde el inicio de la obra hasta la escritura transcurrían como mínimo 4 años».
¿Qué cambia ahora?, se pregunta retóricamente. «Que el edificio se puede vender al inicio de la obra y la hipoteca para la construcción del inmueble la pueden ir pagando los compradores mientras se realiza la construcción. Toman posesión cuando esté terminada la obra y en el momento de escriturar la hipoteca pasa a su título de propiedad, también pueden vender el departamento antes de escriturarlo, cancelar el crédito y que un nuevo comprador tenga la opción de tomar una nueva hipoteca sobre el inmueble ya escriturado», explicó.
Según su punto de vista “es un gran beneficio para los usuarios de la primera vivienda, que la pueden empezar a pagar ni bien se inicia la construcción, lo que les permite entrar en un valor de compra menor y con un ingreso de dinero mínimo. Por otro lado, la empresa constructora no va a comprometer su capital en la construcción, eso hace que se bajen costos por el capital inmovilizado”.